EUA: habitação fecha 2025 com melhoria marginal nas transações, mas oferta volta a apertar e construtores intensificam incentivos

Aqui pode acompanhar as últimas informações relacionadas com a EUA. Acompanhamos de forma contínua os desenvolvimentos da atividade económica mais relevantes que impactam esta economia e mundo, consolidamos os pontos essenciais num formato que oferece uma visão clara, objetiva e alinhada com a nossa análise. 

Nota de Contexto

O mercado habitacional dos EUA divide-se, de forma simplificada, entre (i) o segmento de casas existentes (transações no mercado secundário, reportadas pela NAR) e (ii) o segmento de construção nova, onde o pulso de curto prazo é frequentemente captado por inquéritos como o NAHB/Wells Fargo Housing Market Index. Em conjunto, estes indicadores ajudam a distinguir entre “procura efetiva” (transações e preços) e “intenção/condições de oferta” (sentimento, incentivos e custos no lado dos construtores).

1) Procura: transações melhoram, mas sem sinal de viragem estrutural

As vendas de casas existentes registaram uma subida modesta de +0,5% m/m em novembro, fixando-se em 4,13 milhões (taxa anualizada). O detalhe é importante: apesar do ganho mensal, o nível permanece -1,0% abaixo do mesmo mês do ano anterior, o que reforça a leitura de um mercado que estabiliza, mas ainda não entra numa fase de recuperação sustentada.

Do ponto de vista regional, o crescimento concentrou-se no Nordeste (+4,1%) e no Sul (+1,1%), enquanto o Centro-Oeste recuou (-2,0%) e o Oeste ficou estável (0,0%). Esta dispersão sugere que a “melhoria marginal” do headline pode estar a refletir factores regionais (e volatilidade) mais do que um impulso nacional amplo.

No perfil da procura, dois pontos destacam a fragilidade subjacente:

• Primeiros compradores ficaram em 30% das vendas (um patamar que, segundo o próprio enquadramento do reporte, estaria aquém do que seria típico de um mercado robusto, próximo de 40%).
• A percentagem de compras a pronto subiu para 27% (de 25% a/a), um sinal de que parte da procura continua a ser “menos sensível” ao custo do crédito, enquanto a procura dependente de financiamento permanece condicionada.

Implicação: o mercado mostra elasticidade limitada a pequenas descidas de taxa; quem tem maior dependência de financiamento (e menor folga de rendimento) continua mais “fora do mercado”, o que ajuda a explicar por que razão a subida de transações é incremental e não disruptiva.

2) Oferta: inventário volta a apertar e cria piso para preços

O dado mais relevante do reporte de 19 dezembro 2025 é o comportamento da oferta: o inventário caiu -5,9% m/m para 1,43 milhões, atingindo um mínimo de 8 meses. Mesmo com crescimento homólogo de +7,5%, o texto do reporte indica que o ritmo de melhoria da oferta terá perdido força face a meses anteriores.

Em termos de equilíbrio, a oferta disponível corresponde a 4,2 meses ao ritmo de vendas de novembro (vs 3,8 meses um ano antes). Ou seja, há uma melhoria face ao passado (mais meses de oferta), mas o recuo mensal recente no inventário reduz a margem para uma normalização mais rápida.

Preços e liquidez de mercado:

• O preço mediano subiu +1,2% a/a para 409.200 USD, coerente com um mercado em que a oferta não cresce o suficiente para pressionar preços em baixa de forma generalizada.
• O tempo médio no mercado aumentou para 36 dias (vs 32 dias a/a), sugerindo alguma perda de velocidade, mas sem traduzir (para já) uma correção expressiva de preços.

Implicação: a combinação “transações apenas ligeiramente melhores + inventário mais curto” tende a ser um cocktail que estabiliza preços, mesmo num contexto macro mais incerto. Isto reduz a probabilidade de uma descida rápida dos preços, mantendo a acessibilidade como tema central.

3) Condições financeiras e macro: alívio parcial das taxas, mas o travão vem do emprego e da incerteza

O reporte sublinha que a taxa hipotecária fixa a 30 anos desceu para 6,19% no final de novembro (de níveis mais elevados no início do ano), mas manteve-se praticamente estagnada depois disso, em torno de 6,21% na semana referida.

Em paralelo, o enquadramento macro descrito é mais defensivo:

• Desemprego em 4,6% em novembro (máximo de mais de quatro anos).
• O reporte também associa a hesitação do consumidor a incerteza económica e a condições do mercado laboral.

Implicação: mesmo que o custo do crédito deixe de piorar, a confiança necessária para decisões de compra (mudança de casa, upgrade, first-time) continua a depender do emprego e do rendimento esperado. Sem esse “last mile” de confiança, o mercado tende a alternar entre estabilização e pequenas melhorias, em vez de recuperar em V.

4) Construção nova: sentimento melhora, mas incentivos e cortes de preço sinalizam procura frágil

No lado da oferta nova, o índice NAHB/Wells Fargo HMI subiu +1 ponto em dezembro para 39, um máximo de 8 meses. Ainda assim, a permanência abaixo de 50 por 20 meses consecutivos é um sinal claro de que o sector continua em território contraccionista/abaixo do “break-even” de sentimento.

A leitura do inquérito é particularmente informativa por duas razões:

(i) Incentivos muito elevados, cortes de preço ainda frequentes

• 67% dos construtores reportam oferecer incentivos (vs 65% anteriormente), o nível mais alto referido no pós-pandemia.
• 40% reportam cortes de preço (vs 41% em novembro), com redução média de 5% (vs 6%).

Isto sugere que a melhoria do sentimento não resulta de um “boom” de procura, mas sim de um ambiente em que os construtores tentam ativamente desbloquear transações com alavancas comerciais.

(ii) Custos em alta e restrições operacionais

O reporte atribui pressão nos custos a tarifas sobre importações (incluindo madeira/lumber e componentes como armários e mobiliário de casa de banho), além de referir impactos na mão de obra.

A mensagem é coerente com um dilema clássico: quando a procura está fraca, a capacidade de passar custos para preços é limitada, o que aumenta a necessidade de incentivos e dificulta acelerar novos projetos.

Implicação: mesmo com algum ganho no “tom” do sector, o conjunto “custos a subir + procura a precisar de incentivos” aponta para uma recuperação lenta da construção nova, mais dependente de melhoria da acessibilidade (taxas) e de estabilização do mercado laboral.

5) Impacto de mercado e leitura estratégica: o “equilíbrio desconfortável” de fim de ano

A fotografia conjunta (NAR + NAHB) descreve um mercado em equilíbrio desconfortável:

• Do lado das casas existentes, a procura mostra reação a um ligeiro alívio nas taxas, mas o inventário volta a apertar e impede uma queda clara de preços.
• Do lado da construção nova, a atividade é sustentada por incentivos e ainda com cortes de preço relevantes, num contexto de custos pressionados por tarifas e restrições de mão de obra.

Em termos práticos, isto implica que a acessibilidade permanece o principal travão, não apenas pelo nível absoluto das taxas (ainda acima de 6%), mas pelo efeito combinado com emprego menos dinâmico e com preços que resistem a cair devido à oferta limitada.

Perspetivas e pontos de observação

Com base exclusivamente nos dados apresentados, os próximos catalisadores a monitorizar são:

• Direção do inventário: se a oferta continuar a cair sazonalmente e a melhoria homóloga abrandar, o mercado fica mais exposto a reacelerações de preço mesmo com procura fraca.
• Persistência dos incentivos na construção nova: um nível de 67% sugere que os construtores ainda não recuperaram poder de fixação de preço; mudanças aqui podem antecipar viragens na procura.
• Taxas hipotecárias e emprego: a estabilização em torno de 6,19%–6,21% é “ajuda”, mas o reporte aponta o mercado laboral como limitador central da confiança.

Conclusão

O fecho de 2025 no imobiliário residencial dos EUA é marcado por melhorias marginais, mas sem um sinal convincente de viragem. As vendas de casas existentes sobem ligeiramente (+0,5% m/m), porém mantêm-se em queda homóloga (-1,0%), enquanto o inventário volta a diminuir para 1,43 milhões, sustentando preços (409.200 USD, +1,2% a/a) e prolongando as tensões de acessibilidade.

No segmento de construção nova, o sentimento melhora para 39, mas o sector continua dependente de incentivos (67%) e ainda com cortes de preço (40%; redução média 5%), num ambiente de custos pressionados por tarifas e restrições no mercado de trabalho.

A implicação estratégica é clara: enquanto a combinação taxas >6% + incerteza + fragilidade do emprego persistir e a oferta continuar limitada, o mercado deverá permanecer num regime de estagnação com volatilidade regional, com preços relativamente suportados e atividade a recuperar apenas por pequenos passos.

Visite o Disclaimer para mais informações.

Os valores encontram-se em sistema métrico europeu.

(Artigo sobre a Economia dos EUA, formato “Geral”, atualizado com informações até 19 de Dezembro de 2025. Categorias: Economia. Tags: Economia, EUA, PIB)